La operacion inmobiliaria



La Operación Inmobiliaria - COMPRAR - Auto evaluación de mis recursos


No hay nada que le haga desperdiciar mas tiempo y energía a alguien que busca una propiedad que no conocer con que presupuesto cuenta y si puede permitirse el lujo de comprar lo que necesita. Por eso su próximo paso es evaluar sus finanzas, para lo que hay que:


¿Pagar para Comprar una Propiedad o simplemente Alquilar?


Si, como la mayoría los compradores de primera propiedad, usted está alquilando actualmente, es fácil calcular el costo de contunuar así ya que es simplemente, la renta mensual que usted paga. (Servicios públicos, teléfono, cable, y otros costos pueden ignorarse en esta comparación porque ellos serán aproximadamente los mismos si usted alquila o compra.)


Puede diseñar una planilla :Alquilar vs. Comprar para ayudarle a evaluar si el volverse propietario es actualmente una opción financiera legítima.(Ej : cuota de la hipoteca Vs.alquiler mas expensas ).Para el caso de compra al contado ,hay que considerar la rentabilidad de la inversión.


Pero calcular este costo para un propietario actual es mucho más complicado, porque las consideraciones sobre impuesto a las ganancias , bienes personales, impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI), etc. afectan su base de calculo y hay, además, una incertidumbre sobre si el valor de su casa subirá (ó bajará) en los próximos años.


Al Comienzo de un Cronograma de reembolso de hipoteca, cuando la deuda es aun importante, casi todo el monto de su pago mensual va ha cubrir intereses. Un poco será destinado para reducir el Capital (la cantidad que pidió prestada), por que el próximo mes usted está pidiendo prestado un poco menos, y debe un poco menos de interés. Eso permite que un poquito más de su próximo pago pueda destinarse ha reducir un poco más el Capital. Sin embargo, este proceso es muy lento al principio y la parte de sus cuotas destinada a interés permanece alta durante muchos años, (el 50% del plazo  en el sitema francés).


Tasas de interés y Cómo Ellas Cambian

Cuando usted empieza a averiguar para un préstamo Hipotecario, su primera pregunta ante cada entidad bancaria probablemente será "Cual es su tasa de interés? ó Cuánto está cobrando usted?


Normalmente las tasas de interés se expresan como un porcentaje anual de la cantidad de Dinero solicitado. Si usted pide prestado un nonto determinado , usted deberá pagar un interés . Usted también pagará  algo cada mes para reducir el capital - y el próximo mes usted deberá un poco menos de interés.

Cuando sus abuelos compraron su casa (poniendo, por lo menos, la mitad del precio de contado), la tasa de interés probablemente era menor.Las Tasas de interes quedaron igual durante años en esa época. Luego, durante los años el Segunda Guerra Mundial, las cosas se pusieron más turbulentas.


Cuando los cambios económicos se aceleraron, las Tasas de interes empezaron a cambiar varias veces por año. Por los años ochenta, los bancos estaban fijando nuevas tasas de interes préstamos hipotecarios, tan seguido como una vez a la semana.  Cuando la inflación pegó un salto en los años 80, algunos préstamos hipotecarios llevaron una tasa de interés a niveles muy alto y aquéllos que se vieron en la absoluta necesidad de comprar, la pagaron.


Las Tasas de interes empesaron a caer gradualmente a durante los años '90,en especial a partir de la ley de Convertibilidad y sin embargo hoy se mantienen muy inestables , producto de la crisis internacional que estamos sufriendo . Por otra parte luego de la crisis del 2001 en Argentina, los Bancos se pusieron mas riguosos.


Costos de comprar :  

En día usted realmente compre la casa de sus sueños, además de su pago al contado, también necesitara dinero en efectivo para varios gastos asociados con la compra. Estos gastos son conocidos como costos de cierre y son pagados por compradores y vendedores , ellos son:  costo de gestión de crédito, honorarios de su martillero y gastos de escritura.


Algunos costos de cierre usted los paga al solicitar un préstamo hipotecario. Eso incluye costos de gestion de credito y chequeo de antecedentes de todos los solicitantes y una tasación, para el acreedor hipotecario de la propiedad que desea adquirir. Tenga presente que aunque usted no Utilice el préstamo en el futuro, ese dinero no es reembolsable.


Calculando sus cuotas mensuales


La entidad bancaria  está principalmente interesada en sus pagos mensuales actuales porque quieren estar seguros de que usted puede manejar el pago mensual de la hipoteca que está solicitando. Distintos planes de hipoteca consideran los pagos de las cuotas dentro de periodos pactados, por ejemplo, cinco años , quince años o veinte años. Puede ahora calcular la cuota que resulte de su financiacion.


Considere su pago al contado


Su pago al contado se realiza en dinero en efectivo y no esta incluido como parte del monto que le prestarán. Cuanto más grande es su pago al contado inicial, más pequeño es su préstamo y esto reduce el monto de sus pagos.


Cuánto usted pagará? dependerá del dinero en efectivo que usted disponga y las cantidades que usted necesitará para los costos de cierre.


Los prestamos hipotecarios pueden tener distintos porcentajes de pago al contado que por lo general están en el orden del 20 al 30% del valor de la propiedad financiando así la diferencia .


¿Qué propiedad puede Usted Permitirse el lujo de compar?


La cantidad de préstamo para el que usted califica esta basada en cálculo de la relación cuota-ingreso. La entidad bancaria evalúa su ingreso y las deudas a largo plazo para determinar una cantidad "segura" para sus pagos de la hipoteca.


Asi es cómo funciona: Se le permitirá pagar una cuota aproximadamente de hasta el 30% del ingreso del grupo familiar


Para calcular cuánto exactamente usted puede pedir prestado, usted también necesita una estimación de las tasas de interés actuales.


Familiarícese Usted mismo con distintas Hipotecas y opciones financieras.



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