¿Puede un Corredor Inmobiliario ser considerado responsable integrante o proveedor de un desarrollo inmobiliario, y no solo intermediario?
Durante años, los corredores inmobiliarios entendimos que nuestra función consistía exclusivamente en intermediar entre quien desarrollaba un emprendimiento y quien deseaba invertir o adquirir una unidad. Bajo esa concepción, si el proyecto fracasaba o el desarrollador incumplía sus obligaciones, la responsabilidad recaía exclusivamente sobre quienes habían concebido, financiado y ejecutado el negocio.
Sin embargo, esa realidad jurídica comienza a cambiar.
En los últimos años, la evolución de la jurisprudencia y la creciente aplicación del Derecho del Consumidor a las operaciones inmobiliarias han abierto un nuevo escenario que merece la atención de todos los colegas. En determinados supuestos, el corredor inmobiliario puede dejar de ser considerado un simple intermediario para pasar a ser analizado por los jueces como un integrante de la cadena de comercialización del emprendimiento y, eventualmente, como un proveedor dentro de la relación de consumo.
Esta posibilidad no depende del título que figure en un contrato ni de cómo el corredor defina su intervención. Lo que los tribunales comienzan a valorar es la realidad económica de la operación y el papel que efectivamente desempeñó durante la comercialización.
Si el corredor participa activamente en el lanzamiento del proyecto, diseña o difunde la publicidad, promociona el emprendimiento, organiza acciones comerciales, recibe reservas, asesora a los compradores, transmite información técnica o económica del desarrollo y genera confianza en el consumidor respecto de la viabilidad del negocio, su actuación puede ser analizada desde una perspectiva muy distinta a la del corretaje tradicional.
Ese es, probablemente, el cambio más importante que hoy enfrenta la profesión. El eje de la discusión ya no consiste únicamente en determinar si el corredor acercó a las partes para celebrar un contrato. La pregunta que comienza a formularse en los tribunales es otra: ¿integró el corredor la organización comercial que colocó ese desarrollo inmobiliario en el mercado?
Si la respuesta es afirmativa, el análisis jurídico puede desplazarse desde las normas clásicas del corretaje hacia las disposiciones protectorias del Derecho del Consumidor, con el consiguiente incremento de los deberes profesionales y de los riesgos derivados de una eventual reclamación judicial.
No significa que todo corredor inmobiliario será considerado proveedor ni que responderá automáticamente por los incumplimientos del desarrollador. La jurisprudencia continúa analizando cada caso según sus particularidades. Pero sí significa que aceptar la comercialización de un desarrollo inmobiliario ya no debería ser una decisión exclusivamente comercial; también debe ser una decisión jurídica cuidadosamente evaluada.
Por ello, antes de aceptar la representación comercial de un emprendimiento, conviene formularse una pregunta que hace algunos años parecía innecesaria: ¿estoy actuando únicamente como corredor o, por la intensidad de mi participación en la comercialización, podría llegar a ser considerado un proveedor dentro de la cadena de consumo?
La respuesta a esa pregunta puede marcar la diferencia entre percibir una comisión por una operación exitosa o verse involucrado, años después, en un proceso judicial por hechos que, en apariencia, pertenecían exclusivamente al ámbito del desarrollador.
Asesoramiento legal
Matricula 3466 y 3726 CMCPSI
