¿Heredó un terreno sin escritura y hoy está ocupado? El primer paso no es iniciar un juicio, sino conocer la verdad registral
En el ejercicio diario de nuestra profesión recibimos consultas que, aunque parecen casos aislados, reflejan una realidad que afecta a miles de familias argentinas. Propiedades adquiridas hace varias décadas, documentación extraviada, sucesiones que nunca se realizaron y herederos que, de un día para otro, descubren que son responsables de impuestos sobre inmuebles que ni siquiera pueden utilizar.
Recientemente fuimos consultados por una familia cuya situación resume perfectamente esta problemática. Hace más de cincuenta años, un matrimonio compró dos lotes de terreno en el Partido de La Costa, provincia de Buenos Aires. Con el paso del tiempo ambos propietarios fallecieron y sus hijos nunca iniciaron la sucesión. Como suele ocurrir en estos casos, la documentación original se perdió y hoy nadie sabe con certeza cuál es la situación jurídica de esos inmuebles.
El problema no termina allí. Al intentar averiguar qué ocurría con los terrenos, la familia descubrió que ambos se encontraban ocupados. En uno de ellos existe una vivienda construida y habitada desde hace años; el otro permanece baldío, aunque también está siendo utilizado por terceros. Paralelamente, ambos inmuebles registran deudas por tasas municipales y, desde hace tiempo, ARBA intimó a los herederos al pago del Impuesto Inmobiliario, bajo apercibimiento de iniciar acciones de cobro. Para evitar mayores inconvenientes, decidieron continuar pagando esos impuestos, aun cuando no pueden ejercer ningún derecho efectivo sobre las propiedades.
La situación genera una lógica sensación de injusticia. Los herederos soportan una carga tributaria por bienes que no disfrutan, desconocen si realmente les pertenecen desde el punto de vista registral y tampoco saben si están en condiciones de venderlos, recuperarlos o simplemente desvincularse de esas obligaciones.
Ante una realidad como esta, las preguntas aparecen inmediatamente. ¿Corresponde iniciar una sucesión? ¿Conviene comenzar un juicio de desalojo? ¿Es posible negociar con quienes ocupan los terrenos? ¿Existe el riesgo de haber perdido la propiedad? ¿Vale la pena afrontar todos los gastos necesarios para regularizar la situación? Son interrogantes perfectamente razonables, pero existe un detalle que muchas veces pasa inadvertido: ninguna de esas preguntas puede responderse seriamente sin conocer primero la verdadera situación dominial de los inmuebles.
Es frecuente que las personas crean que el primer paso consiste en contratar un abogado para iniciar acciones judiciales o comenzar una sucesión. Sin embargo, desde nuestro punto de vista profesional, hacerlo sin información registral puede conducir a perder tiempo y dinero. Antes de tomar cualquier decisión jurídica o económica resulta indispensable reconstruir la historia del inmueble.
El primer paso consiste en solicitar al Registro de la Propiedad Inmueble los antecedentes dominiales correspondientes a cada lote, utilizando las nomenclaturas catastrales. Este trámite permitirá conocer información esencial que hoy la familia desconoce. Por ejemplo, si los terrenos continúan inscriptos a nombre de la empresa que realizó el loteo hace más de cincuenta años; si efectivamente fueron escriturados a favor de los padres; si existieron ventas posteriores; si alguna persona promovió un juicio de usucapión o prescripción adquisitiva; o si, por cualquier otra circunstancia, el dominio cambió con el transcurso del tiempo.
Estas respuestas son determinantes. No tendría sentido iniciar una sucesión sobre un inmueble que nunca llegó a escriturarse a nombre de los padres. Tampoco sería razonable negociar con un ocupante sin saber quién figura como titular registral. Incluso podría ocurrir que el inmueble ya no pertenezca jurídicamente a quienes la familia supone. Por eso, el conocimiento de la realidad registral constituye el punto de partida de cualquier estrategia.
Una vez identificada la inscripción correspondiente, el segundo paso consiste en solicitar el Informe de Dominio. Si tuviéramos que explicarlo de manera sencilla, podríamos decir que la matrícula inmobiliaria funciona como el documento de identidad del inmueble. Allí queda registrada toda su historia jurídica: quiénes fueron sus titulares, qué escrituras se otorgaron, qué escribano intervino, si existen embargos, hipotecas, restricciones o cualquier otro antecedente que pueda influir en las decisiones futuras.
Recién cuando contamos con esa información completa es posible comenzar a evaluar los distintos escenarios. Puede ocurrir que los inmuebles todavía permanezcan inscriptos a nombre de la empresa loteadora, situación que obligaría a estudiar cómo impacta ello sobre las obligaciones tributarias y la responsabilidad de los herederos. También puede verificarse que los padres hayan escriturado correctamente y que únicamente se haya extraviado la documentación, supuesto en el cual sería posible solicitar un segundo testimonio de la escritura para luego avanzar con la sucesión y una eventual venta.
Existe además otra posibilidad que no debe descartarse. Si los ocupantes llevan muchos años ejerciendo la posesión, será necesario analizar cuidadosamente si existe algún antecedente judicial relacionado con una eventual prescripción adquisitiva o si, por el contrario, resulta viable intentar una negociación de buena fe que permita arribar a una solución beneficiosa para ambas partes. En algunos casos, un acuerdo puede ser más rápido, menos costoso y más conveniente que un largo proceso judicial.
Sin embargo, el análisis jurídico no es el único aspecto importante. También debe realizarse una evaluación económica. Regularizar una propiedad implica afrontar gastos de informes registrales, honorarios profesionales, sucesiones, certificaciones, impuestos y, eventualmente, acciones judiciales. Por eso, antes de iniciar cualquier trámite, resulta imprescindible comparar esos costos con el valor actual de mercado del inmueble. No siempre la solución jurídicamente posible es la más conveniente desde el punto de vista económico.
En nuestra experiencia, muchas familias llegan convencidas de que necesitan vender un terreno, desalojar a un ocupante o iniciar una sucesión. Sin embargo, después de realizar el estudio registral, descubren que la realidad es completamente distinta de la que imaginaban. En otras oportunidades sucede exactamente lo contrario: un problema que parecía extremadamente complejo encuentra una solución relativamente sencilla gracias a la información obtenida en el Registro de la Propiedad.
La principal enseñanza que deja este caso es que nunca conviene actuar sobre la base de suposiciones. La información registral es la herramienta que permite transformar la incertidumbre en decisiones responsables. Antes de pensar en vender, litigar o negociar, es indispensable conocer quién es el verdadero titular del inmueble, cuál es su historia jurídica y qué alternativas ofrece la legislación vigente.
En PEREIRA Desarrollos Inmobiliarios entendemos que el asesoramiento comienza mucho antes de publicar una propiedad en venta. Nuestro trabajo consiste en analizar integralmente cada caso, reconstruir la historia dominial del inmueble, evaluar sus implicancias jurídicas y económicas y acompañar a nuestros clientes para que puedan tomar la decisión más conveniente con información cierta y completa.
En un próximo artículo continuaremos desarrollando este caso real. Analizaremos qué estrategias pueden adoptarse según el resultado de los informes del Registro de la Propiedad, cuándo corresponde iniciar una sucesión, cuándo es posible obtener un segundo testimonio de escritura, qué alternativas existen frente a una ocupación y cómo evaluar si realmente vale la pena recuperar un inmueble antes de invertir tiempo y dinero en su regularización.
Matriculas 3466 y 3726 CMCPSI
