¿Es seguro comprar un departamento a estrenar antes de que pueda escriturarse?
Esta es una consulta que recibimos con bastante frecuencia en Pereira Desarrollos Inmobiliarios. Un cliente nos comentó que una inmobiliaria le ofrecía adquirir un departamento a estrenar en un edificio recientemente terminado, ubicado en el Gran Buenos Aires.
La propuesta consistía en suscribir una reserva, luego un Boleto de Compraventa abonando aproximadamente el 30 % del precio y cancelar el saldo al momento de recibir la posesión del inmueble. Sin embargo, el edificio aún no estaba en condiciones de escriturar las unidades funcionales porque el desarrollador continuaba realizando los trámites administrativos necesarios para completar el proceso de subdivisión en Propiedad Horizontal.
Se trata de una modalidad de comercialización relativamente habitual en el mercado inmobiliario, especialmente en edificios nuevos. No obstante, antes de comprometer una suma importante de dinero resulta indispensable comprender exactamente qué se está comprando y cuáles son los riesgos jurídicos que asume el adquirente hasta el momento en que finalmente pueda otorgarse la escritura traslativa de dominio.
En estos casos, el propietario conserva el dominio del inmueble original, es decir, del terreno con el edificio construido sobre él.
Aunque la obra se encuentre terminada y los departamentos puedan incluso estar en condiciones de ser ocupados, desde el punto de vista jurídico todavía no existen como inmuebles independientes. Para que cada departamento tenga existencia legal propia es necesario completar una serie de trámites administrativos y registrales que recién permitirán individualizar cada Unidad Funcional.
Antes de firmar un Boleto de Compraventa, el comprador debería exigir, como mínimo, tener a la vista el título original de propiedad del inmueble, estudio de títulos, un Certificado de Dominio actualizado y los Certificados de Anotaciones Personales de todos los titulares registrales. Esta documentación permite verificar quién es el verdadero propietario y conocer si existen embargos, inhibiciones u otras restricciones que puedan afectar la futura transmisión del dominio.
Ahora bien, aun cuando toda esa documentación se encuentre en orden al momento de firmar el boleto, el comprador debe saber que todavía falta recorrer un camino administrativo importante para que pueda otorgarse la escritura definitiva. 1) El primer paso consiste en obtener la aprobación municipal del Final de Obra, documento que acredita que la construcción fue ejecutada conforme a los planos autorizados. 2) Posteriormente debe aprobarse el Plano de Propiedad Horizontal Ley 13.512 y registrarse en la Provincia de Buenos Aires. 3) Recién después podrán hacer la apertura de las partidas inmobiliarias de ARBA y las correspondientes partidas municipales de cada Unidad Funcional. Desde ese momento cada departamento adquiere existencia jurídica propia e independiente del inmueble original. 4) El último paso consiste en redactar e inscribir en el Registro de la Propiedad el Reglamento de Copropiedad y Administración. Este instrumento jurídico da nacimiento formal al consorcio y establece los derechos y obligaciones de cada propietario. Una vez cumplidas todas estas etapas, el escribano designado para el edificio podrá otorgar la primera escritura traslativa de dominio de cada departamento, generándose una matrícula registral individual para cada Unidad Funcional inscripta en el registro de la propiedad inmueble, a nombre del comprador como propietario.
Mientras todo ese procedimiento se encuentra pendiente, el comprador asume determinados riesgos que conviene conocer. Puede suceder, por ejemplo, que el inmueble original sea embargado por deudas del titular, que alguno de los propietarios resulten inhibidos para disponer de sus bienes, o que aparezcan conflictos familiares que requieran el asentimiento conyugal y dificulten la continuidad de la operación. También podrían surgir inconvenientes técnicos o jurídicos que impidan obtener el Final de Obra o aprobar el Plano de Propiedad Horizontal. Incluso, el fallecimiento de alguno de los titulares registrales o de su cónyuge puede obligar a tramitar una sucesión, incorporando nuevos herederos que deberán intervenir para cumplir con las obligaciones asumidas por el causante(fallecido).
Es importante aclarar que el Boleto de Compraventa constituye un contrato perfectamente válido y otorga derechos importantes al comprador. Si el vendedor reúne posteriormente todos los requisitos legales para escriturar, el adquirente podrá exigir el cumplimiento de esa obligación. Sin embargo, mientras la escritura no se otorgue y no quede inscripta en el Registro de la Propiedad, el comprador todavía no es titular registral del departamento. Poseer el inmueble y haber firmado un boleto no equivale jurídicamente a ser propietario en los términos que reconoce nuestro sistema registral.
Por ese motivo, desde nuestra experiencia profesional consideramos fundamental que este tipo de operaciones cuente con el asesoramiento permanente del martillero o corredor inmobiliario interviniente y del escribano que posteriormente otorgará la escritura.
En caso de avanzar, Resulta especialmente aconsejable que tanto el Boleto de Compraventa como el posterior acto de pago del saldo del precio y entrega de la posesión se realicen ante el mismo escribano que tendrá a su cargo la escritura definitiva, certificando las firmas de las partes y dejando adecuadamente documentadas todas las obligaciones asumidas.
Asimismo, no resulta prudente cancelar la totalidad del precio antes de la escrituración. Siempre que las circunstancias de la negociación lo permitan, recomendamos retener entre un diez y un quince por ciento del precio para abonarlo únicamente al momento de la firma de la escritura. Ese saldo pendiente constituye un incentivo razonable para que el vendedor complete diligentemente todos los trámites administrativos y registrales que aún se encuentran pendientes.
Comprar un departamento a estrenar antes de que pueda escriturarse no significa necesariamente realizar una mala inversión. De hecho, muchas operaciones inmobiliarias de este tipo concluyen exitosamente. Sin embargo, la diferencia entre una compra segura y una operación riesgosa radica en que el comprador conozca exactamente cuál es la situación jurídica del edificio, cuáles son los pasos que todavía deben cumplirse y cuáles son las contingencias que podrían presentarse hasta llegar a la escritura definitiva. En materia inmobiliaria, la mejor inversión siempre es aquella que se realiza con información completa, asesoramiento profesional y absoluta transparencia.
Martillero Gabriel Pereira
