Compraste o vas a comprar un inmueble en un Fideicomiso y aún no se puede escriturar? Martillero Gabriel Pereira
Existen en el mercado buena cantidad de emprendimientos y barrios ofrecidos a la venta en proceso de desarrollo y con documentacion en trámite que impíden la pronta escrituración.
El Dilema de la Escrituración: Compradores vs. Adherentes
En el complejo ecosistema de los negocios inmobiliarios, la llegada al momento de la escritura suele ser el hito más esperado por quien invierte sus ahorros en una propiedad. Sin embargo, el camino hacia ese título de propiedad varía drásticamente según la naturaleza jurídica del vínculo que el adquirente haya firmado inicialmente. No es lo mismo ser un comprador externo que un beneficiario interno de un proyecto; entender esta distinción es la llave para desentrañar las responsabilidades ante un incumplimiento.
Cuando hablamos del adquirente por boleto, nos referimos a un tercero externo al andamiaje del fideicomiso. En este escenario, la relación es puramente comercial y de intercambio: un contrato de compraventa donde el fideicomiso actúa como vendedor y el individuo como comprador. Para este sujeto, el incumplimiento de la escrituración se traduce simplemente como un incumplimiento contractual de una venta. Si el adquirente ya tiene la posesión del inmueble, goza de un derecho real en formación extremadamente sólido. En la legislación argentina, por ejemplo, el boleto acompañado de la posesión es oponible a terceros y ofrece una protección robusta, incluso en contextos de quiebra, siempre que se cumplan los requisitos de ley.
El comprador por boleto navega en aguas relativamente claras respecto a sus obligaciones financieras. Al no ser parte de la estructura interna, generalmente está a resguardo de los llamados "pedidos de mayores costos", a menos que su contrato lo estipule explícitamente. Su mayor vulnerabilidad reside en la falta de control: no tiene voz ni voto en las asambleas del fideicomiso y su espera por la escritura depende exclusivamente de que el fiduciario cumpla con la finalización de las obras y la correspondiente subdivisión parcelaria.
En la vereda opuesta se encuentra el adherente al contrato, cuya figura no es la de un cliente, sino la de un beneficiario o fiduciante adherente. Aquí, el individuo es parte integrante del contrato de fideicomiso y se somete voluntariamente a las reglas de su estatuto. La falta de escritura en este caso no se percibe como una falta de entrega de un producto ajeno, sino como una consecuencia de la gestión colectiva de la cual él mismo es parte. Esta distinción es fundamental al momento de iniciar una demanda por daños y perjuicios, ya que la responsabilidad se diluye o se torna más compleja al ser el propio adherente un "socio" del éxito o fracaso del proyecto.
Para el adherente, los derechos y obligaciones son más dinámicos y, a menudo, más riesgosos. Al participar de fideicomisos "al costo", queda sujeto a las variaciones del mercado; si la obra se encarece, debe aportar más capital para ver concluido el proyecto. A cambio de esta exposición económica, posee facultades de las que el comprador externo carece: puede auditar las cuentas del fiduciario, participar en las asambleas y votar en decisiones críticas. Para él, la escrituración no es una compraventa, sino la adjudicación de su unidad como cumplimiento final del objeto del contrato que él mismo integra.
En conclusión, mientras que el adquirente por boleto espera una prestación de un tercero, el adherente transita el desarrollo desde adentro, con mayores herramientas de control pero con una responsabilidad compartida que puede volver el camino hacia la escritura un proceso de gestión colectiva mucho más sinuoso.
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