14 de Diciembre de 2023 I INFORME MERCADO INMOBILIARIO . Martillero Gabriel Pereira
Prefacio:
La percepción de la situación actual del sector Inmobiliario respecto del mercado en mala y/o regular con una apreciación negativa del 87,1%.
Problemática en el mercado residencial locativo relacionado con la ley de alquileres que aún se encuentra vigente.
Continúa en vigencia la prohibición de firmar contratos en dólares, el cepo cambiario, y la inexistencia de créditos hipotecarios, especialmente porque es sabido que el tomador no tiene poder adquisitivo para afrontar una cuota mensual, aun con un plazo extenso.
Desarrollo:
A nivel general
En los próximos meses la sociedad debe asimilar el ajuste propuesto por el Gobierno, lo que con lleva inicialmente con al menos un trimestre de alta inflación (20% o más mensual), Recesión en sectores de producción de bienes y servicios no agropecuarios y el acomodamiento de precios relativos en especial de energía, transportes y combustibles.
Las medidas adoptadas en esta transición con un dólar comercial alto ($800.-) que solo se verá ajustado en un 2% mensual frente a una inflación de del 20%, va a ir licuando la ecuación a la espera del día ”D”, en que se pueda presentar el Plan Integral.
A priori, la brecha cambiaria del 30/40% de las últimas dos jornadas y la baja del Riesgo país denotan un apoyo de confianza inicial.
Sector Inmobiliario
Las principales dificultades para el buen funcionamiento del mercado son: imposibilidad de acceso al crédito hipotecario, Volatilidad del tipo de cambio, e inseguridad jurídica. Se percibe cierto optimismo en el sector inmobiliario relacionado con, a) revertir lo antedicho en el párrafo anterior, b) derogación de la Ley de alquileres, c) levantamiento del cepo cambiario aun cuando, aunque no sea óptimo, hubiese un desdoblamiento del mercado con un dólar comercial y un dólar financiero.
Cambio de ciclo
Se evidencia un cambio de ciclo en los valores de los inmuebles, solo el 18,4% del Sector percibe que los precios inmobiliarios podrían bajar. Este periodo de Cliclo a la baja presente en el mercado desde mediados del 2018 a la fecha, ha llevado a propietarios a perder la oportunidad de venta de su inmueble por no haber comprendido la importancia de ofrecer el bien por debajo al nivel de cierre de operaciones, en consecuencia aunque secuencialmente fueron bajando el precio, siempre corrían de atrás.
Es posible pensar que en los próximos meses del año nuevo, comience un Ciclo a la Alza, pero aquí también es importante que los propietarios entiendan que tiene que ir algo por debajo de la tendencia, si no, no van a vender. En definitiva el precio siempre los pone el mercado.
Demanda
Los créditos hipotecarios afectan solo a la demanda de la primera vivienda. Pero el mercado es mucho más amplio.
La posibilidad de acceder a una economía monetaria, el blanqueo de dólares a tasa 0% que está en elaboración, la progresiva confianza en el sistema que anime a las personas físicas o jurídicas a decidirse a disponer de sus ahorros del “colchón” y cajas de seguridad, se verá reflejado en un cambio de tendencia por una demanda efectiva.
En el sector de precios en el rango de entre dólares 350.000.- y dólares 800.000.-, se va a activar con reemplazo de vivienda, y la utilización de dólares propios.
En desarrollos nuevos, se nota interés por parte de los desarrolladores en posicionarse en tierra, y en los inversores en adquisición de unidades en pesos ajustado por la CAC, solo para resguardo de valor.
Conclusión:
Se espera una mejora en el sector inmobiliario que junto con la construcción son un termómetro del resto de la economía. Se presume que parte de la población descubra el momento propicio para invertir previo a una posible recuperación del mercado.
Martillero Gabriel Pereira -
Matriculas 3466 y 3726 CSI - 4815 CABA
Octubre de 2023
