10 de Diciembre de 2025 I INFORME MERCADO INMOBILIARIO . Martillero Gabriel Pereira
El año 2025 inició con un ciclo muy activo con buen volumen de ventas hasta el mes de Abril, que como era de esperarse comenzaron las turbulencias cambiarias en sintonía con un año electoral.
Sorprendió, no la dolarización de las carteras, sino su volúmen que llegó hasta los 35.000 millones de dolares, gran parte aun en cuentas bancarias lo que evidencia confianza en el sistema, pero provicó recesión generalizada que llegó para quedarse. No obstante en líneas generales el mercado se mantuvo más activo y con mayor previsibilidad.
Desarrollo:
- A nivel general
Inflación bajo Control: La inflación (IPC) continuó su tendencia de desaceleración proyectándose cerrar el año 2025 en torno al 31%
El gobierno mantuvo a rajatabla su política de Superavit fiscal siempre a costa de recortes y esterilización del circularte lo que, en un país caro en dólares, se profundizó la recesión especialmente a nivel comercial, agravado con el endeudamiento de las familias obligadas derivar sus salarios a los insumos esenciales-
El levantamiento del Cepo para personas físicas, la implementación de bandas cambiarias y el apoyo de EEUU, permitió llegar hasta despejar el panorama electoral donde el gobierno salió fortalecido y dispuesto a dar batalla en las futuras reformas de orden laboral, tributaria y previsional.
Las opiniones de las consultoras difieren en dos grandes grupos, las que piensan que el tipo de cambio está atrasado en términos relativos y el sistema se esta manteniendo en base a nueva deuda y la enorme acumulación de intereses que generan las LELIQs y los pases pasivos que el Banco Central le debe a los bancos. Otras en cambio, apuestan que es una transición hasta la llegada de los dólares que vaya a generar el sector energético.
- Sector Inmobiliario
Volumen de operaciones: Se mantuvo la licuación del stock de usados en CABA llegando en la actualidad a 110.000 unidades de las 160 mil iniciales lo que provocó una incipiente tendencia al alza en los precios en las zonas más buscadas.
Se evidenció el potencial desarrollo de los barrios de Belgrano, Núñez y Saavedra con mega desarrollos en ejecución.
La construcción continuó cara en dólares, por lo tanto los desarrollistas debieron resignar parte de sus beneficios y deberán esperar a reducir aún más el stock de usados, para que ellos mismos puedan determinar el valor por m2, que les sea rentable, en las unidades nuevas y en pozo.
El Mercado de Alquileres se vio favorecido para los locatarios, que encuentra una cantidad enorme de unidades ofrecidas, pudiendo decidir con tranquilidad; en cambio los propietarios ahora han tenido que acomodar los valores de alquiler con una rentabilidad en torno a 4% anual.
Crédito Hipotecario:
Este año 2025 concluye con pocas operaciones con crédito hipotecario. Varios fueron los motivos multicausales. En primer lugar la política de alza generalizada de tasas que arrastró también a los créditos hipotecarios. En muchos casos la diferencia de tasa entre que el crédito era solicitado y hasta que era otorgado generaba una diferencia en dólares que el comprador debió afrontar para continuar con la operación inmobiliaria aun cuando no lo tenia previsto.
Los bancos como política, y dado que el BCRA les aumentó los encajes, decidieron otorgar menos cantidad de créditos y elevar las exigencias tanto del solicitante como de la documentación del inmueble.
Conclusión:
El 2026 se iniciará con optimismo moderado y estabilización o consolidación del nuevo ciclo inmobiliario, con la posibilidad de registrar un crecimiento real de los precios entre y 4% y un 8% por primera vez en años siempre que se siga licuando el Stock de usados. Aumentará la demanda en la tipología Premium y Sustentables: inmuebles que incorporen eficiencia energética, luz natural y amenities funcionales. Hay un nicho cada vez mas explorado que son desarrollos a menor escala dirigidos a la clase media y con planes de financiación más accesibles en pesos ajustados. También los desarrollos comerciales de baja escala en zonas de cercanía.
Como alertas en un año par, debemos tener en cuenta la continuidad de la recesión en muchos sectores, la estabilidad cambiaria, y la consolidación de esta herramienta tan esencial como es el crédito hipotecario con una estabilización de tasas en torno al 6% + UVA.
Martillero Gabriel Pereira -
Matriculas 3466 y 3726 CSI - 4815 CABA
