10 de Diciembre de 2024 I INFORME MERCADO INMOBILIARIO . Martillero Gabriel Pereira
Prefacio:
El año 2024 marcó un punto de inflexión para el mercado inmobiliario argentino, revirtiendo un prolongado periodo de crisis e incertidumbre. Este giro decisivo se consolidó a partir de agosto, con una clara tendencia a la recuperación que se espera perdure, al menos, hasta el primer cuatrimestre de 2025. Un hito destacable fue octubre de 2024, que se posicionó como el mes de mayor actividad en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) desde abril de 2018, impulsado en gran medida por la reaparición del crédito hipotecario (Líneas UVA).
Desarrollo:
- A nivel general
Inflación bajo Control: La inflación (IPC) experimentó una marcada desaceleración después de su pico inicial. Pese a esto, se proyecta que el año 2024 cerrará con una elevada inflación acumulada, cercana al 123%.
Política Fiscal y Recesión: El gobierno alcanzó un Superávit Fiscal Primario mediante un drástico recorte del gasto público (incluyendo la paralización de obra pública), lo que generó una fuerte recesión. La actividad económica tocó fondo entre abril y junio, mostrando solo leves indicios de recuperación hacia el cierre del año.
Presión Cambiaria y Competitividad: La estrategia de mantener el dólar relativamente controlado resultó en una apreciación del peso en términos reales. Si bien esto ayudó a la desinflación, hizo que el país se percibiera "caro" en dólares, afectando la competitividad de las exportaciones no-agrarias y creando una potencial presión futura sobre el tipo de cambio.
Se evidenció el deterioro del poder de compra y la priorización del gasto de las familias. El comercio fue uno de los sectores más golpeados.
- Sector Inmobiliario
Volumen de operaciones: Fuerte aumento de escrituras de compraventa, especialmente en la segunda mitad del año. Se percibió que los precios "tocaron piso," lo que aceleró la toma de decisiones de compra, sobre todo en propiedades usadas
Estabilización o alzas moderadas y segmentadas. El precio promedio por m² en CABA se aproximó a su promedio histórico de USD 2.000 a USD 2.500.-
El mercado de Alquileres:
Aumento significativo de la oferta de propiedades para alquilar tras la derogación de la Ley de Alquileres. La oferta se triplicó, logrando una estabilización de los precios de alquiler, aunque con un incremento acumulado en pesos menor a la inflación.
Costos de Construcción:
Se mantuvieron elevados y crecieron en dólares. Esto presionó los márgenes de ganancia de los desarrolladores, pero revalorizó la inversión en propiedades ya construidas.
Crédito Hipotecario:
Reactivación y aparición de nuevas líneas de crédito. Aunque el volumen sigue siendo bajo respecto al PBI, el crecimiento fue significativo. Tuvo un impacto psicológico y facilitó el acceso al segmento medio.
Conclusión:
Las perspectivas para 2025 son mayoritariamente positivas, proyectando una consolidación del ciclo expansivo solo hasta el primer cuatrimestre inclusive. Tratándose, de un año electoral cualquier inestabilidad en la cotización del dólar puede frenar la confianza. Es altamente probable a partir de abril una alta dolarización de las carteras sin perdida de confianza en el sistema bancario, lo que llevará a una recesión generalizada y vuelta a la incertidumbre como mínimo hasta despejar el resultado electoral. La continuidad en el aumento de insumos podría impactar en el precio final de la obra nueva. La solidez de la recuperación dependerá de que las líneas de crédito se mantengan estables y accesibles a la mayoría.
Martillero Gabriel Pereira -
Matriculas 3466 y 3726 CSI - 4815 CABA
