La operacion inmobiliaria



La Operación Inmobiliaria - OFERTA - CIERRE - Realizar Y Aceptar Una Oferta


Una vez encontrada la casa , una serie de eventos tienen lugar. Estos involucran al comprador, que contacta a su martillero de confianza para hacer una oferta al dueño actual o vendedor que la acepta .


Los compradores necesitan saber sobre:

Los Vendedores necesitan saber sobre:

Realizar una Oferta


Las promesas orales no son convenientes cuando se trata de ventas de bienes raíces. Por consiguiente, usted necesita realizar una oferta por escrito .Esta propuesta no sólo especifica el precio, sino todos los términos y condiciones de la compra , que luego serán parte del Boleto de Compra y Venta definitivo.


Su martillero de confianza le tomará una reserva de compra en un formulario diseñado de acuerdo a las leyes vigentes y que está disponible para Ud. Además, su martillero de confianza le ofrece protección y asesoramiento en todos los casos y responde a las preguntas que necesitan ser contestadas durante el proceso.


Después de que la oferta es redactada a y firmada,  será presentada al vendedor por su martillero de confianza .


Lo que la Oferta Contiene :


La oferta de la compra que usted haga, si es aceptada como está y durante su vigencia, se convertirá reserva de compra aceptada). Por consiguiente, es importante que contenga todas las cláusulas  que servirán para "confeccionar el boleto de compra Venta final." Éstas cláusulas de la oferta de compra incluyen cosas tales como:


  • Los datos del Comprador


  • La cantidad depositada de dinero en efectivo que acompaña el oferente para garantizar la oferta, si es en cheque,o dinero en efectivo (y cómo será devuelto a usted si la oferta se rechaza, o en que casos la retiene el vendedor como resarcimiento de daño y perjuicios si usted se arrepiente sin razones valederas una vez que el vendedor acepto su oferta por escrito)


  • EL precio de venta


  • Las condiciones de compra (Si es en dinero en efectivo o sujeta a su obtener una hipoteca por una parte del valor total )


  • Que la operación se ralizará en base a títulos perfectos , libre de embargo , inhibiciones ni otro derecho real .


  • La fecha prevista para el boleto y escritura.


  • Que el bien será entregado ,y con todos sus impuestos, gas, la electricidad, agua argentinas , y servicios , totalmete pagos al día de toma de posesesión y escrituración.


  • Las condiciones en que se entregará la propiedad : totalmente desocupada y libre de ocupantes.


  • Un límite de tiempo (preferentemente corto) después del cual la oferta expirará.


  • El compromiso del comprador de abonar a su  martillero de confianza los honorarios pactados, el día de la firma del Boleto de Compra y Venta.


  • La obligación del comprador de notificarse de la aceptación o no por parte del vendedor , y del lugar ,fecha y hora de la firma del Boleto de Compra y Venta.


  • Que la oferta la recibe su martillero de confianza " ad referendum " del vendedor y la operación queda en un todo sujeta a su aprobación.


  • Otras observaciones que detalla mas mas abajo.


Otras observaciones :


Puede pasar que la operación este sujeta al cumplimiento de algún evento. En ese caso usted está diciendo que llevara a cabo la compra solo si ese evento ocurre.


Por ejemplo :

  • Si el comprador debe obtener financiación específica de una institución de crédito debe figurar que si el préstamo no puede obtenerse, el comprador no será obligado a firmar el Boleto de Compra y Venta.


De nuevo, asegúrese que todos los detalles se incluyan en el contrato escrito.


Consejos prácticos para la negociación


Cuándo Usted está en una posición fuerte de negociación (luce particularmente atractivo a un vendedor):


  • Usted es un comprador con 100% de dinero en efectivo


  • Usted ya está pre-aceptado para una hipoteca


  • Usted no tiene una propiedad que vender antes de permitirse el lujo de comprar.


En esas circunstancias, usted puede negociar algún precio inferior al que está ofrecida la propiedad . Pero tenga en cuenta que, si el mercado está muy comprador, si la casa es una perla ó perfecta ,a usted le conviene ofertar el máximo de sus posibilidades , para que el vendedor desheche rapidamente otras ofertas menores.


Es muy interesante averiguar las razones de por qué la propiedad está vendiéndose y si el vendedor está bajo presión. Para eso tenga presente estas consideraciones:


  • Todos los meses una casa vacía que permanece sin vender representa gasto extra considerable para el vendedor


  • Si los vendedores están divorciándose,o viajando por razones de trabajo,etc.y ellos simplemente pueden querer terminar rápidamente con esta situación


La Respuesta del vendedor a su oferta


Usted tendrá un contrato legal de compra/ venta si el vendedor, al recibir su oferta escrita, la firma aceptándola , en forma tal como fue redactada. La oferta ( reserva de compra) se convierte en un contrato legal en cuanto usted se notifique de aceptación.


Si la oferta se rechaza, de plano los vendedores no podrán cambiar de idea después y obligarlo a cumplir con la oferta hecha.


Si al vendedor le gusta todo excepto el precio de la venta, o la fecha propuesta para realizar la operación ó quiere llevarse algún artefacto ó decoración de la propiedad, usted puede recibir una contraoferta , con los cambios el vendedor prefiere que Usted es libre aceptar o rechazar.


En todo momento cualquiera de la partes puede hacer a cualquier cambio en los términos de las contraofertas y el otro lado es libre aceptar, rechazar, insistir o proponer de nuevo.


Su martillero de confianza logrará poner de acuerdo a las partes , y redactará una reserva de compra definitiva  que acepten y firmen .


La reserva de compra sólo se convierten en un contrato legal cuando una parte finalmente firma una aceptación incondicional de la propuesta del otro lado.


Calculo del valor neto a recibir por el vendedor :


Cuando recibe una oferta, el vendedor puede aceptarla exactamente como está hecha, rechazarla de plano (raramente una contestación es terminante), o hacer una contraoferta a los compradores, con los cambios  quiere. Para evaluar una oferta de la compra, el vendedor debe estimar la cantidad de dinero en efectivo con la que se quedará cuando la transacción este terminada.


Una vez que el vendedor tiene una propuesta específica , calcular el valor neto que recibirá es simple. Del precio de compra propuesto hay que descontar:


  • Los pagos restantes de su hipoteca actual


  • Los honorarios del martillero.


  • Los costos de escritura parte vendedora


  • Los impuestos impagos de la propiedad, facturas de agua y de servicios


  • La cédula catastral ( Agrimensor) si la propiedades de la provincia de Buenos Aires.


Contraofertas


Cuando el vendedor recibe una oferta de la compra de un posible comprador, debe recordar que a menos que la  acepte exactamente como está hecha, en forma incondicional, el comprador será libre de retirarla. Cualquier cambio que el vendedor quiera hacer mediante una contraoferta lo pone al riesgo de perder esta oportunidad para vender.




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